【承办律师】

龙江波，广东普罗米修（武汉）律师事务所专职律师，擅长处理婚姻家庭（离婚纠纷、婚内财产协议、离婚协议等）、合同纠纷（买卖合同、建设工程合同、借款合同、担保合同等）、侵权纠纷（交通事故侵权、地面施工致人损害侵权等）、民间借贷、劳动争议、工伤赔偿等民事纠纷及刑事诉讼等。

【典型意义】

1、依法成立的合同，自成立时生效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同，当事人根据该条规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

2、违约罚息额过高，超出可预见范围的，应适当调整，即违约金以赔偿非违约方的损失为主要功能，故基于民法公平和诚信原则，对约定过高的违约金，应适当进行调整。

【案情简介】

王某A系武汉经济技术开发区某房屋所有权人，杨某某于2014年7月9日与王某A之母王某B签订房屋租赁合同，租赁王某A名下的该房屋。承租期间，杨某某得知王某A欲出售涉案房屋，王某A也知晓杨某某意欲购买的意愿后，王某A授权其母亲王某B代为处理房屋买卖事宜，王某B作为王某A的委托代理人与杨某某于2015年6月12日签订《购房协议》一份，约定成交价为人民币900，000元，其他过户等一切相关费用由杨某某承担，房款人民币600，000元由杨某某于签订协议起开始办理公积金贷款支付给王某A，2016年6月30日止若公积金贷款因客观原因支付延迟，付款可同时宽限到2016年12月31日，在此期间继续按租房缴纳每月人民币3，000元房租按季支付，无论何种原因到宽限期止仍无法支付人民币600，000元房款，视为违约，按违约条款执行，王某A何时收到人民币600，000元公积金贷款日起，停止缴纳房租；定金人民币100，000元于2015年6月6日前支付人民币50，000元，2015年10月1日前支付人民币50，000元，自双方签订协议当日起，杨某某违约已缴纳定金不予退还，购房协议终止；房款人民币100，000元于2016年12月31日前支付（免息附借条）；房款人民币100，000元于2017年6月30日前支付（免息附借条）；因杨某某租赁到期日为2016年6月30日，在此期间购房款付清，房屋过户给杨某某，房屋属杨某某所有，房屋内各类物品归杨某某所有，停止支付房租，反之2016年6月30日至2016年12月31日止继续按租房缴纳每月人民币3，000元房租按季度支付；无论任何原因，任何一方违约需向对方支付违约金人民币100，000元，房屋协议终止等。协议签订前后，杨某某分别于2015年6月2日、2015年10月1日向王某A支付了定金人民币50，000元、人民币15，000元，共计支付定金人民币65，000元。2016年4月14日，王某A以杨某某违反双方《购房协议》的约定未按期足额支付定金，委托律师向杨某某邮寄了解除双方《购房协议》的律师函，杨某某于2016年4月16日收悉。2016年5月左右，武汉市房产交易开始升温。2016年7月2日、3日，杨某某共向王某B支付人民币35，000元。2016年7月4日，杨某某委托律师向王某B发短信称要求继续履行《购房协议》等。2016年7月5日，王某A再次委托律师向杨某某邮寄关于房屋纠纷事宜律师函，表明《购房协议》已于2016年4月解除，不认可人民币35，000元为定金，并将该款项作为杨某某腾退房屋的担保金予以暂时保管。杨某某认为双方已口头变更了关于定金方面的协议内容，己方并未违约，且目前尚在合同履行期限内，双方的《购房协议》应当继续履行，王某A单方解除合同的行为无效，为此诉至法院，请求：1.确认王某A、王某B解除购房协议的行为不合法；2.确认杨某某与王某A、王某B签订的武汉经济技术开发区29R1地块金桥太子湖1号7栋1单元6层3室房屋《购房协议》合法有效；3.王某A、王某B继续履行《购房协议》，并按约定协助杨某某办理住房公积金或商业贷款手续，王某A、王某B协助杨某某在武汉市不动产登记部门将本案涉诉房产不动产权属证书变更登记至杨某某名下；4.王某A、王某B承担违约责任，承担违约金人民币100，000元；王某A、王某B承担杨某某律师费人民币20，000元；5.本案诉讼费用由王某A、王某B承担。王某A认为杨某某未按合同约定启动贷款手续且未按约支付定金，已严重违约，双方《购房协议》已经解除，杨某某应当按约支付合同违约金赔偿给王某A带来的损失，为此提出反诉，请求：
1.杨某某与王某A签订的关于武汉经济技术开发区某房屋的《购房协议》已于2016年4月14日解除；
2.杨某某承担违约责任并支付违约金人民币35，000元（已扣除违约金人民币65，000元）；
3.本案全部诉讼费用由杨某某承担。

【审理结果】

一审法院认为：王某A与杨某某签订的《购房协议》合法有效，杨某某未按《购房协议》履行义务，王某A依法行使解除权的行为合法，《购房协议》自杨某某2016年4月16日收到解除通知时解除，杨某某已支付的定金人民币65，000元作为违约金足以弥补违约给王某A造成的损失，本院对各方当事人其他诉请均不予支持。

一审法院判决后，杨某某不服，提起上诉，二审法院终驳回上诉，维持原判，本案现已生效。

【案后总结】

一、关于被代理人从事代理行为的法律后果问题

本案中，作为房产所有人的王某A委托其母亲王某B代理其办理有关房屋过户等相关事宜，未违反法律禁止性规定，王某B作为王某A代理人实施民事法律行为的后果应由王某A承担。因此，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。但要注意一点，不是所有民事法律行为都允许代理。下列三类民事法律行为不得代理：一是依照法律规定应当由本人亲自实施的民事法律行为。例如，婚姻法第8条规定："要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。"二是依照当事人约定应当由本人亲自实施的民事法律行为。三是依照民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为。这主要是指具有人身性质的身份行为，如结婚、离婚、收养、遗嘱、遗赠等，这些身份行为不得代理。

二、合同的解除方式及条件

合同的解除方式有两种，一种是约定解除，一种是法定解除。其中约定解除又包括协商解除和约定解除权两种情况。协商解除，顾名思义，是在合同生效后，未履行或未完全履行之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。约定解除权，即当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。由于约定解除也是当事人之间订立的合同，因此，该约定应当符合合同生效的条件，不得违反法律，损害国家利益和社会公共利益，根据法律规定必须经过有关部门批准才能解除的合同，当事人不得按照约定擅自解除。

法定解除是指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。法定解除的条件有以下五种：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

本案中，王某A以杨某某违反双方《购房协议》的约定未按期足额支付定金，委托律师向杨某某邮寄了解除双方《购房协议》的律师函便是行使法定解除权的表现，且符合法定解除条件中的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。因此， 王某A行使解除权有事实和法律依据，该行为合法有效。