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新买的房子却已经有人装修,最终究竟“房落谁家”
李先生看中了某海滨别墅,于是在1月份与开发商签订了购房合同,并支付首付150万元,约定了4月5号交房。后来市场变化,房价飞涨,李先生心中暗生欢喜,这房子算是买对了,一买就赚。
 
谁知道,就在交房的前几天,李先生发现自己买的房子居然有人在装修,立马急了,对装修的人说:“你们干嘛呢?这房子是我的,谁让你们来的?”刘女士从房里走出来,也纳闷了:“这是怎么回事呢?这明明是我上个月刚买的房子呀,你怎么能说是你的呢?我这还有合同呢!”李先生更生气了:“合同我也有啊!你这日期是3月份的,我那合同1月份就签了,这房子是我先买的,你们走走走!”刘女士也不甘示弱:“卖房子的没跟我说房子已经有人已经有人买了啊,而且我们都过户了。”

原来,开发商在和李先生签订合同之后,房子又飞速涨价,觉得不甘心,于是又以更高的价格将房子卖给了刘女士,而且办理了产权登记。李先生要求开发商履行合同义务,交付房屋,开发商却只愿意支付违约金6万元。

那么这些合同都有没有效呢?这栋别墅到底该归谁呢?

房产律师分析:

此案是典型的“一房二卖”的案件。

第一,对于李先生的那份合同是有效的,并不因为房子已经过户给刘女士而失去效力,它仍然是一个有效合同。

第二,刘女士的那份合同也是有效的,因为刘女士在买房子的时候并不知道房子已经卖给了李先生,在她不知情的情况下和开发商签订房屋买卖合同,是属于“善意第三人”,善意第三人对于物权的取得是受到物权法保护的,这份房屋买卖合同同样也是有效的。

第三,房子是应该归刘女士的,因为对方已经过户,做了产权边等登记,产生了物权变动的效力,房子的所有权已经转移。而李先生可以根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第8条的规定,除了可以要求解除合同,返还首付款及利息之外,还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的赔偿责任。

另外,律师还强调李先生如果在购房时可以对相关法律稍加了解,那么此时住进新房子的就是他,而不是张女士。那就是办理“预告登记”,如果李先生主动做了“登记备案”,那么刘女士即使与开发商签订合同,那也是一份无效合同,任何私自处分该房产的行为,都将归于无效。但是还有一点需要特别注意,预告登记是有时间期限的,期限为三个月。

所以说,大家在买房子的时候可长点心吧,别等到要住进去了发现房子已经易主了。